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意外と厳しい?賃貸物件の入居審査の基準と内容について

投稿日:2017年4月5日 更新日:

賃貸物件の入居申込をすると、入居審査が行われます。

せっかく苦労して気に入った物件を見つけても、この審査に通らなければ契約することはできません。

「審査」と聞くと何だか重々しくてドキドキしますよね。

「大丈夫かなぁ?受かるかなぁ…」「落ちたらどうしよう…」などと不安になるものです。

入居審査に落ちた場合、理由は絶対に教えてくれません

どうして落ちたのか理由が分からないと、是正しようがないですよね。

この記事では、契約前の入居審査とは一体何をチェックされるのか、その基準と内容についてご紹介したいと思います。

誰が審査するの?

入居審査は、家賃保証会社・不動産会社・大家さんが行います。

入居審査の流れとしては、「不動産会社 ⇒ 家賃保証会社 ⇒ 大家さん」の順で審査が行われます。

不動産会社が「この人は大家さんに紹介できないな」と判断した場合は、申し込みの時点で落とされている場合もあります。

近年では連帯保証人を立てず家賃保証会社を利用するケースが多いですが、その場合家賃保証会社での審査もあり、それに通過した場合に貸主である大家さんの審査に進みます。

家賃保証会社の審査は会社によって審査基準に差がありますが、個人的な事情は加味されず事務的に審査が行われるため、管理会社や大家さんの入居審査より厳しいです。

最後に大家さんの審査ですが、これは本当に大家さん次第です。

通常は不動産会社や保証会社の審査に通れば大家さんもOKを出してくれると思いますが、中には不動産会社や保証会社の審査に問題なく通っているにも関わらず、入居を断ってしまう厳しい大家さんもいます。

その場合大家さんが貸したいと思っている入居者像と、実際に借りたいと申し込んだ人がかけ離れていることが考えられます。

例えば、ファミリーに貸したいと思ってたのに単身の人だったとか、落ち着いた世代の人に貸したいと思ってたのに若い人だったとか。

賃貸物件は大家さんの所有物ですから、大家さんが「貸したくない」と言えばそれまでなのが悲しいところです。

 

何を審査するの?

端的に言うと「安心して部屋を貸せる人かどうか」を総合的に審査されます。

どの大家さんも空き部屋にしておくと収入にならないですから、入居希望者が居れば是が非でも入居して欲しいものですが、変な人に入居されると後が大変です。

大家さんがもっとも恐れるのは家賃滞納ですが、一番厄介なのは家賃は毎月きっちり払うけど何かとトラブルを起こす人です。

トラブルを起こす人を入居させると退去させるのも大変ですし、最悪他の部屋の住人が嫌がって退去してしまうことがあります。

こういったことを避けるためにも、少ない情報の中でどんな人なのか、怪しい人ではないかを判断されます。

 

経済力

一番重要視されるのは何と言っても経済力です。

毎月家賃を払い続けるだけの安定した収入があるかを審査されます。

勤続年数が極端に短かったり、派遣社員やアルバイトなどの場合、審査が不利になることもあります。

理由は「仕事が不安定」だと見られやすいからです。

フリーランス(自営業)の方も仕事(収入)が不安定と見なされやすいので、審査が厳しくなる傾向があります。

仕事(収入)が安定しているという証明書類(確定申告書や月別の試算表)などを別途提出した方が良いでしょう。

賃貸(不動産貸付)の業界では家賃滞納って意外と多いんです。

家賃を滞納するような人を入居させるわけにはいきませんから、必然的に経済力の審査は最も厳しく審査されます。

家賃と収入の割合を見て、家賃の比重が大きいと審査に落ちやすくなります。

一般的に家賃は収入の1/3(30%)以下が妥当と言われています。

40%でも月収が高くないと危ないと思いますが、それ以前に家賃の割合が40%以上になると家計を圧迫するので、無理をして高い家賃の部屋に住もうとするのはやめておいた方がいいです。

 

 

知らない間にチェックされてるアナタの人柄

次に重要視されるのが人柄です。

人柄の審査があるなんて、ちょっと意外ですよね。

別に探偵みたいに尾行されたりするわけではありません。

内見時や申し込みの際の「見た目」や「話し方」などの印象で不動産屋が判断します。

身なりがだらしなかったり、タメ口や高圧的な口調だったりすると、審査に通らないことがあります。

また、内見時などにあまり物件に対して文句を言い過ぎない方がいいですし、やたらと家賃や初期費用を値切ろうとする人も嫌われます。

不動産屋に「ちょっと神経質だな」「クレーマーっぽいな」と思われると審査に落とされる(正確には落ちたことにされる)ことがあります。

こういう人は入居後に些細なことで苦情を言ったりトラブルを起こす可能性が高いので、不動産屋が「この人は大家さんに紹介できない」と判断してしまうのです。

不動産屋に行く時や内見に行く時は、すでに審査が始まっていると思っておいた方が良いでしょう。

また、書類なども不備のないようにし、提出期限をしっかり守らないと「いい加減な人」と判断されてしまいます。

 

 

転居理由

部屋を借りる際の申込書には「転居理由」という欄があります。

この転居理由は意外と重要です。

部屋を契約して引っ越しするためには、敷金、礼金、仲介手数料、引っ越し代金等、〇十万円のお金がかかります。

それだけの費用をかけて引っ越しするからには、それ相応の理由があるはずです。

それなのに、転居理由が「特になし」など、不明瞭な場合は怪しまれます。

現在の住まいで家賃滞納やトラブルによる強制退去をさせられている可能性も考えられます。

転居理由は「現在の住まいが手狭なため」や「転勤 or 転職のため」「職場が遠いため」「(現在の住まいが)契約満了のため」など、正当な理由である必要があります。

 

居住期間

申し込みや内見の際に不動産屋がさりげなく、現在の住まいの居住期間を質問してくる場合があります。

今の部屋にはどれぐらいの期間お住まいだったんですか?

他愛もない世間話に聞こえますが、この質問が来たら審査だと思った方が良いでしょう。

この時「転居理由」も一緒に質問されるかもしれません。

「2年住んで更新時期が来たので引越そうと思って…」とかなら問題ないと思います。

しかし、半年とか1年以内など、居住期間が極端に短いと怪しまれます。

引っ越しには多額のお金もかかりますから、そんな短期間での転居は余程の理由がない限りしないはずです。

大した理由がないのに短期間で引越そうとしている場合は、契約違反による強制退去など、トラブルによる引っ越しと見なされたり、入居してもまたすぐに出ていくと思われ、審査に落とされてしまう場合があります。

 

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家賃保証会社の審査

連帯保証人を立てず家賃保証会社を利用する場合は、保証会社での審査もあります。

審査基準は保証会社によってかなり違いがあります。

保証会社の場合は人柄などの審査はなく、入居希望者の信用調査を主に行います。

経済力」と「家賃を滞納した場合、回収が可能かどうか」「過去に滞納がないか」がポイントになります。

特に、保証会社の中でも信販系の保証会社は「個人信用情報機関」の情報を照会をして審査しますので、審査がかなり厳しいです。

代表的な信販系の保証会社は下記の通りです。

信販系保証会社
株式会社アプラス 株式会社ジャックス オリエントコーポレーション
株式会社セディナ 株式会社ライフ 株式会社エポスカード
株式会社セゾン

どこかで聞いたことがある会社ばかりではないですか?

そうです。クレジットカードの発行会社です。

信販系の保証会社の場合、過去にクレジットカードやキャッシング、消費者金融等での滞納、携帯料金の滞納などがあると審査に通らない可能性が非常に高くなります。

信販系ではない一般の保証会社の場合は「個人信用情報機関」の情報を照会できないので、信販系ほど厳しくはありません。

しかし「全国賃貸保証業協会(LICC)」に加入している保証会社は、過去の家賃滞納歴を共有していますので、前科がある人は落ちる可能性が高いです。

要するに「お金の面での信用」がなければ保証会社の審査をパスすることは難しいです。

管理会社や大家さんは金融業者ではないため、借金の有無や過去の滞納歴を知られることはありません。

どうしても保証会社の審査が通らない方は、十分な収入のある三親等内の親族に連帯保証人になってもらうしかないでしょう。

 

 

入居審査にかかる時間・日数

一般的に入居審査にかかる日数は2日~3日程度です。

しかし、書類に不備があったり、電話で確認が取れないなどの理由で審査が長引く場合もあります。

保証会社によっては土日や祝日に営業していない会社もありますので、申し込みのタイミングによっては休みを挟むため、結果が出るまでに5日~1週間程度かかる場合もあります。

また、大家さんがなかなか結論を出さなくて結果が来ないという場合もあります。

審査結果が遅いと落ちたのかと不安になってしまうものです。

申し込みの段階でいつ頃審査結果が出るかを確認しておき、予定日が過ぎても結果が来ない場合は不動産会社に問い合わせをしましょう。

 

審査に必要な書類

必要書類については不動産屋によって違います。

申し込みの際に「この書類を用意してください」と言われますので、それに従っていただければ問題ありません。

  • 入居申込書
  • 住民票の写し
  • 身分証明書 (免許証の写しなど)
  • 在籍・在職証明書 (勤め先が分かるもの)
  • 収入・所得証明書 (源泉徴収票、直近の給与明細3ヶ月分など)
  • 連帯保証人の印鑑証明書

一般的には上記の書類が必要になると思いますが、在籍・在職証明書などは勤め先から発行してもらうのに時間がかかる場合があります。

書類の提出があまり遅くなると、その分物件を仮押さえしている期間が長くなってしまいますので、入居を断られる場合があります。

大家さん的には早く入居してくれそうな人を優先したいですし「書類の準備が遅い=入居の意思が低い」と見なされてしまいます。

また、書類の準備が遅かったり、提出書類の不備が多かった場合「いい加減な人」と思われてしまう場合もあります。

いい加減な人=家賃を滞納する可能性が高い」と判断され、審査に落とされてしまうことがありますので、書類の準備は速やかに行いましょう。

 

会社と実際の勤務先が異なる場合

書類の不備で審査が長引くケースは意外と多いので、申し込み時にしっかり確認しましょう。

特に派遣社員の方や他社に出向している方は雇用されている会社(派遣元)と、実際に勤務している会社(派遣先や出向先)が異なると思います。

書類に勤務先を書く欄は一つしかないので、どっちを書いていいのか悩むと思います。

書類に記入するのは雇用されている会社(派遣元)が正しいのですが、実際に勤務している会社(派遣先や出向先)の情報を後日聞かれる場合が多いです。

どちらか片方だけを書いて提出すると書類不備や在籍確認が取れず、その分審査が遅くなります。

派遣社員の方や他社に出向されている方は、書類に記入する段階でどう記入するか不動産会社に確認するか、派遣先(出向先)を別紙に書いて提出すると良いでしょう。

 

在籍確認が入る場合は会社に事前連絡を

厳しい不動産屋や保証会社だと、身元の確認や虚偽の申告がないかをチェックするため、契約者本人や連帯保証人、緊急連絡先、勤務先に在籍確認の電話が入る場合もあります。

この電話確認が取れないと、審査結果が出るのに時間がかかったり、最悪審査に落ちる場合があります。

保証人や緊急連絡先には確認の電話が入るかもしれない旨を事前に伝えておきましょう。

また、勤務先への在籍確認がある場合は、事前に勤務先に報告しておくことをおすすめします。

特に派遣社員の場合、派遣元の会社に「〇〇さんはいらっしゃいますか?」と問い合わせが入りますが、大きな派遣会社の場合、派遣社員の名前を言われても本社の事務員は誰のことだか分かりません。

派遣社員のデータベースで調べても、同姓同名の人がいると特定は不可能です。

それに特定できたとしても、在籍しているかどうかも含め、本人の承諾なしに在籍の有無などの個人情報を回答することはできません

事前に「賃貸契約で不動産会社(保証会社)から在籍確認の電話が入るので回答してください。」と連絡があれば在籍確認に回答します。

 

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家賃交渉が仇となる!?

物件によっては家賃や初期費用の値引き交渉が可能ですが、無謀な交渉を仕掛けると大家さんや不動産屋さんに嫌われ、入居を断られてしまうことがあります。

家賃交渉については、相場や物件の状態をよく調べた上で値引きの余地があるかを慎重に判断する必要があります。

家賃交渉のポイントは下記の記事にまとめてありますので、興味のある方は参考にしてみてください。

 

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意外な盲点、二人入居の注意点

夫婦や恋人同士の同棲、友人同士のルームシェアなど、二人入居の場合は少し注意が必要です。

二人で住む場合、2DKや2LDKなどの広い間取りの物件を選ぶと思いますが、当然家賃は高くなります。

共働きで家賃を折半すれば、それぞれが部屋を借りるよりも家賃負担が軽くなります。

しかし、同棲や友人同士のルームシェアは一人暮らしの審査に比べると厳しいです。

なぜならば、二人入居はトラブルが多く、大家さん側にもリスクが高いからです。

恋人同士や友人同士の場合、別れたり、仲違い(喧嘩)などの理由で片方が出て行く可能性があります。

その時に、残ったもう片方が一人では家賃を払い続けられなくなる恐れがあります。

夫婦であれば簡単に離婚できるものではないので審査は厳しくはないですが、恋人同士、友人同士は簡単に離別できますので、初めから夫婦以外の二人入居を断る大家さんもいます。

同棲の場合は契約者との関係を「婚約者」にしておくと通りやすいとよく聞きますが、大家さんもその手口はお見通しです。

また、保証会社の審査は二人で家賃を折半する場合であっても、契約者一人の収入で支払い能力を審査されます。

二人で家賃を折半することを前提に広い部屋を借りようとしているのに、一人の収入で審査されると収入に対して家賃の割合が高くなり、審査に通らないケースが多いです。

恋人同士の同棲、友人同士のルームシェアを考えている方は、こちらの記事も参考にしてください。

 

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高齢者の一人暮らし

高齢者の方が一人暮らしのために部屋を探すとなると、これはなかなか大変です。

年金受給者の方でも中には経済的には余裕があり裕福な方もいますが、それでも入居審査に通らずなかなか部屋を貸してもらえないという話を耳にします。

アパートやマンションの老朽化で立ち退きを迫られると、立ち退き期限までに次の部屋が決まらずホームレスになってしまう人もいるぐらいです。

中には病気の後遺症等で障害があったり、年金だけでは生活できず生活保護を受給されている方も少なくないと思いますが、このような方が立ち退き等で終の棲家を追われるということが社会問題になりつつあります。

最近では札幌の生活保護者の自立支援施設で火災が起こり11名が亡くなるという悲劇がありました。

単身高齢者の方がなかなか部屋を借りられない理由は「健康面の不安」と「火災の危険」です。

ここに「経済的不安」や「身寄りがない」「連帯保証人がいない」というマイナス要素が加わるとさらに条件は厳しくなります。

不謹慎な話ではありますが、高齢者の場合今は元気でも、いつ何が起こるか分かりません。

病気で突然倒れた場合、そのまま亡くなってしまうケースも少なくありません。

部屋で亡くなってしまった場合一人暮らしだと発見が遅れ、事故物件になってしまうリスクが高いです。

連帯保証人がいない場合、100万円以上する修繕費を大家さんが負担しなければならなくなるのです。

また、住宅火災で亡くなる人のうち、約7割が65歳以上の高齢者なのです。

知らず知らずのうちに認知症が進行してしまうと火災の危険も高くなりますし、近隣とのトラブルにもなりかねません。

私の姉も賃貸アパートに住んでいるのですが、別の棟に一人暮らししていた老人がやや認知症気味で、よく近隣とトラブルを起こしていたそうです。

その老人が自室でボヤを起こし、リフォームの間空いている別の部屋に入居していたのですが、リフォームが終わり新しくなった元の部屋に戻った直後に部屋で亡くなっていたそうです。

どの程度経って発見されたのか詳細は分かりませんが、このような事故は実際によく起こるのです。

若い人に比べると高齢者の一人暮らしはこういったリスクが格段に上がりますので、どうしても家族同居でないと入居を断る大家さんが多いのが現状です。

 

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外国人の入居審査

外国人の方が日本で賃貸物件を借りる際の入居審査は、今まで記載した入居審査の基準や内容に加え、さらに厳しい条件がつけられることが多いです。

  • 日本語が話せること(読み書きが出来ること)
  • 仕事に就いていること(就労・在職証明書の提出)
  • 在留資格があること(在留カード・特別永住者証明書の提示)
  • 日本人の連帯保証人を立てること

特に「日本人の連帯保証人を立てる」ということが非常に難しいです。

それでも日本で賃貸契約を結んで生活している外国人は大勢います。

実は、家賃保証会社の中には外国人専門の保証会社があり、彼らはそのような保証会社を利用して厳しい入居審査をクリアしています。

外国人の入居審査については下記の記事に詳しくまとめましたので参考にして頂ければと思います。

 

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転職に伴う引っ越し

転職に伴い引っ越しするという方もいると思いますが、すでに次の就職先が決まっている場合は「内定通知書」などを提出することによって、現在は無職でも審査に通る可能性もあります。

私も転職を機に引っ越したことがありますが、その時は前職を退職する直前の有休消化中に引っ越しました。

前の会社に籍が残っているため無職ではないですし、収入証明も容易です。

退職してからだと審査に通らない可能性が格段に高くなります。

転職してすぐだと勤続年数が極端に短くなりますし、収入の証明もすぐにはできないため審査が不利になります。

転職を機に引っ越しされる方は、なるべく前職の有休消化中にしておいた方が無難です。

 

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審査に通りにくい職業?

職業によっては、若干入居審査に不利な職業もあるようです。

保証会社や大家さんによって判断は様々だと思いますが、傾向的に不利と言われている職業を紹介します。

 

水商売

水商売の場合、近隣の人との生活スタイルが異なるため、騒音等のトラブルになる可能性があります。

隣人が寝ている深夜に帰ってきて洗濯機を回したり、夜中から朝まで起きていて足音がうるさいなどが多い事例です。

また、収入が多くても勤続年数が短い、会社員ではないという理由で「不安定な仕事」と判断されるためです。

 

夜勤専門の仕事

水商売同様、近隣の人との生活スタイルが違うためです。

 

自営業・派遣社員・アルバイト

上記でも記述しましたが、「仕事(収入)が不安定」と見なされやすいです。

 

肉体労働系の仕事

職業柄、日給月給(日給×出勤日=月給)が多く、雨が降ったら休みなど収入が不安定になりやすい傾向があるためです。

またガラが悪い人が多いというイメージを持たれやすいため、大家さんが嫌がる場合があります。

 

長距離トラックやタクシーの運転手

常に車を運転しているため一般の人に比べると事故や違反の可能性が高く、免許停止や免許取消になった場合、その時点で仕事ができなくなるためです。

 

無職

無職の方が入居審査に通る可能性は極めて低いです。

ただし、絶対に契約できないというわけではないようです。

現在無職である理由や、すでに就職先が決まっている場合は、大家さんがOKしてくれる場合もあるようです。

完全な無職で就職先も決まっていない場合は非常に厳しいですが、連帯保証人の身元がしっかりしていて十分な経済力があることや、家賃の2年分以上の貯金があれば契約できる場合も稀にあるようです。

しかしほとんどの場合、無職で賃貸物件を借りることは難しいと思った方が良いでしょう。

 

職業まとめ

上記で紹介した職業だから入居審査に通らないという訳ではなく、職業のイメージでトラブルや家賃滞納のリスクを懸念されることがあるので、他の職業と比べると多少厳しい目で判断されることがあるというものです。

実際、派遣やアルバイトでも部屋は借りられますし、どの職業でも真面目に働いていれば大抵は大丈夫だと思いますので、該当する職業の方は過度に心配しないでくださいね。

 

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もしも審査に落ちたら

せっかく住みたい部屋を見つけても入居審査に落ちてしまったらショックですよね。

安定した収入もあり、家賃の割合も高い訳ではない等、どうして落とされたのか分からないという方も多いと思います。

上記で紹介した理由に心当たりがある場合は見直しが必要ですが、審査に落ちる理由に心当たりが無いのに通らなかった場合は、気にしないようにしましょう。

その部屋と縁が無かったのです。

部屋探しは人の出会いや転職にも似ていて、住むべき部屋に出会えるのもタイミングが重要ですし、入居できるか否かも結局はその部屋と「があるかないかなのだと思います。

もしも契約できなかった場合は「結果的に住まない方が良かったんだ」と思うようにしましょう。

もしかしたら、入居すると騒音被害にあったりご近所トラブルに巻き込まれていたかもしれないです。

そういう危機を運命的に回避できたと思うようにしましょう。

きっともっと良い物件との出会いが待っていると思います。

良い物件はすぐに次の入居者が決まって無くなりますからスピード勝負です。

その為にも小まめに賃貸サイトをチェックすると良いでしょう。

 

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UR賃貸住宅の入居審査は収入基準のみ

都市再生機構の運営する「UR賃貸住宅」では、収入基準のみの入居審査が行われます。

「URであ~る♪」というテレビCMでもお馴染みですね。

一般の賃貸住宅で入居審査に通りにくい人でも、URなら一定の収入基準を満たしていれば借りることが可能です。

他にもUR賃貸には、礼金なし、仲介手数料なし、更新料なし、保証人・保証料不要、抽選なしの先着順など、様々なメリットがあります。

UR賃貸住宅については下記の記事に詳しくまとめましたので参考にしてください。

 

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入居審査の甘い賃貸住宅「ビレッジハウス」

何度も入居審査に落ちてしまうと「もう部屋は借りられないのかも…」と悲観的になってしまいますよね。

そんな方に朗報です!

ビレッジハウス」は職業・年齢・国籍不問で、敷金・礼金・仲介手数料・更新料・保証人不要という、今までの賃貸の常識を覆す賃貸事業を展開しています。

今まで入居審査に通りにくかったシングルマザー・生活保護受給者・外国人・高齢者・自営業・派遣・アルバイトなどの方でも部屋を借りることができ、2K以上の広さの部屋が家賃2万円台から借りられます。

ビレッジハウスの詳細については下記の記事にまとめましたので、是非参考にしてください。

 

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トクする裏技教えます

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最後まで読んでくれたお礼に、ちょっとだけトクする情報をお教えします。

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代表的なのは「DOOR賃貸」や「キャッシュバック賃貸」などです。

DOOR賃貸は入居決定で15,000円、その他提携サービス利用で最大9,9万円のお祝い金がもらえます。

キャッシュバック賃貸は物件によって5,000円から最大10万円のお祝い金がもらえます。(ほとんど5,000円)

これらの賃貸サイトは業界最大手の「SUUMO」など複数の賃貸サイトと提携して物件情報を二次掲載しているので物件の数がかなり豊富です。

同じ物件を契約するならお祝い金がもらえる賃貸サイトを利用した方が圧倒的にお得です。

引っ越しは何かと物入りですから、お祝い金をもらえると引越し費用の足しになって嬉しいですよね。

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入居決定で15,000円のお祝い金が確実にもらえる「DOOR賃貸

物件によって5,000円~お祝い金がもらえる「キャッシュバック賃貸

 

【参考記事】

 

他にも引っ越しでキャッシュバックをもらう裏技を知りたい方は下記の記事を参考にしてください。

 

当サイトが皆様の参考になると幸いです。

 

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