入居審査に通ったらいよいよ契約です。
この賃貸借契約は難しい専門用語が多く理解し難い部分も多いですが、引っ越しが成功するか失敗するかはこの契約にかかっていると言っても過言ではないぐらい重要です。
事前の話と違う内容が記載されていたり、入居者に不利な内容が記載されているにも関わらず、よく内容を理解せずに言われるがままサインをしてしまうと後々大変なトラブルに巻き込まれてしまう恐れがあります。
この記事では、賃貸物件の契約前に受ける重要事項説明書のポイントをご紹介します。
重要事項の説明は不動産屋の義務！
不動産会社は賃貸契約を締結する前に、国家資格保有者である「宅地建物取引士」が入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならないと「宅地建物取引業法」という法律で定められています。
宅地建物取引士は説明の際、入居予定者に対し宅地建物取引士証を提示し、自身が内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で口頭で説明を行わなければなりません。
重要事項説明書には、「宅地建物取引士から宅地建物取引士証の提示があり、重要事項説明書を受領し、以上の重要事項について説明を受けました。」という文言が最後に記載されており、そこに署名捺印をすることになっています。
ここにサインをすると、後日トラブルになった時に「そんなことは聞いていない！」と言っても「事前に説明しましたよ？ 直筆のサインも頂いていますよ？」と証拠として突きつけられます。
だからこそ、よく分からないままサインするのは危険です。
不明な点があれば納得のいくまで確認するようにしましょう。
重要事項説明書に書かれている主な項目
重要事項説明書に記載されていることは大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」です。
不動産屋によっては使用しているフォーマットが異なるため、下に記述する項目が無かったり、逆に記述していない項目あったりすると思いますが、参考までに基本的な項目を記述します。
対象物件に関する事項
宅地建物取引業者、説明を行う宅地建物取引士、貸主の表示
仲介を行う不動産業者の情報、重要事項の説明を行う宅建士の情報、大家さんの住所氏名などが記載されています。
ここに記載されている説明者が確かに宅地建物取引士であることを「宅地建物取引士証」で確認しましょう。
万が一、説明者が宅地建物取引士でない場合や、記載された人とは別の人が説明する場合は、その不動産会社は法令に違反していることになります。
建物の表示
物件の名称や所在地、部屋番号、建物の構造、面積などが記載されます。
登記記録に記録された事項等
登記記録には建物の所有権を誰が持っているか、その所有者が所有権以外の権利を持っているかなどが記載されています。
法務局に登記されている、登記事項証明書（全部事項証明書）から抜粋して記載される場合が多いですが、内容は下記の通りです。
【表題部】
土地や建物の物理的な状況が登記され記載されます。
【権利部（甲区）】
所有権に関する事項が記載され、現在の所有者、過去の所有者が記載されています。
【権利部（乙区）】
所有権以外の権利に関する事項、抵当権などが記載されています。
【共同担保目録】
どの不動産とどの不動産を担保にしてお金を借りているかが過去の所有者が記載されています。
物件に「抵当権」などの権利が設定されている場合は注意が必要です。
その内容についてしっかりと説明を受けてください。
抵当権が設定されている場合、貸主（大家さん）が賃貸物件を担保に金融機関等から借り入れを行っていると考えられます。
万が一大家さんの返済が滞り、金融機関が物件を競売にかけてしまうと大変なことになります。
抵当権に基づく競売が行われ不動産が落札された場合には、契約期間内であっても新しい所有者に物件の明渡しを求められる場合があります。
新しい所有者から退去を求められた場合、6ヶ月の猶予期間が終了した後は退去しなければなりません。
最悪なのは、元の貸主に預けた敷金は、新しい所有者に引き継がれないことです。
従って、新しい所有者には敷金返還義務がないため、借主は敷金等の返還を求めることができません。
また、居住し続ける場合には新たに敷金の預け入れを要求される場合があります。
敷金の返還については、元の所有者に求めることになりますが、確実に返還されるとは限りません。
当該建物が造成宅地防災区域内か否か
「造成宅地防災区域」なんて初めて耳にする人も多いのではないでしょうか。
造成宅地防災区域とは、大規模な盛土による宅地造成地で、地震等によって地盤の滑動などの災害が発生する恐れが大きいとして指定される区域をいいます。
もし区域内であれば、災害時に被害が出る恐れがありますので十分に説明を受けましょう。
当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
造成宅地防災区域と同じで、長雨や大雨等により土砂災害が発生する恐れのある地域をいいます。
危険性の度合いによって「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」に指定されることがあります。
これも、もし区域内であれば十分に説明を聞いておきましょう。
当該建物が津波災害警戒区域内か否か
これも土砂災害警戒区域と同じで、津波による災害が発生する恐れのある地域をいいます。
土砂災害と同じで「津波災害警戒区域」「津波災害特別警戒区域」に指定されることがあります。
東日本大震災ではこの津波であまりにも多くの方が命を落としました。
もし区域内であれば十分に説明を聞いておきましょう。
造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域のいずれかに該当した場合は、契約をするかどうか、大きな選択に迫られると思います。
内見の時に「この物件は災害警戒区域内なんですよー。」なんて教えてくれないでしょう。
通常、これらの話は重要事項の説明の段階で初めて出てくると思います。
これらの説明をすることは宅建業者に義務付けられていますが、万が一説明が無かった場合は必ず確認しましょう。
建物についての石綿使用調査結果の記載に関する事項
若い方は「石綿」とか「アスベスト」といってもあまり耳慣れない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
石綿は極めて細い天然の鉱物繊維で、安価でありながら耐熱性、耐久性に優れ、丈夫で変化しにくいという特性を持っていることから、かつては「夢の素材」として、様々な建築資材や工業製品に利用されてきました。
しかし、石綿は非常に細かい繊維のため、空気中に飛散すると浮遊しやすく、吸入されて人の肺胞に沈着します。
石綿繊維は丈夫で変化しにくい性質のため、体内に長く滞留し、肺がん、悪性中皮腫などの病気を引き起こす原因になることが社会問題にもなりました。
現在では、原則として製造・使用等が禁止されています。
宅建業者は賃貸借する建物について、このアスベスト（石綿）の使用調査を行ったかどうかを重要事項説明時に借主に伝える義務があります。
最近の建物ではアスベストが使用されている心配はほぼないですが、築年数の古い建物では建材として使用されている可能性があります。
なお、石綿使用調査の実施は義務ではないため、重要事項説明書にはその記録があるかないかだけを記載しています。
建物の耐震診断に関する事項
石綿使用調査と同様に、宅建業者は賃貸借する建物についてこの耐震診断を行ったかどうかを重要事項説明時に借主に伝える義務があります。
日本は地震大国ですから耐震性を気にされる方も多いのではないでしょうか。
2005年の耐震強度偽装問題や東日本大震災により、建物の強度に関する事項は関心が高まっています。
説明対象となるのは、旧耐震基準で建築された建物となりますので、昭和56年以前に登記された建物です。
築年数の古い物件に入居する場合は、チェックしておいた方が良いでしょう。
飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
水道・電気・ガス等のインフラの整備状況について説明されます。
賃貸物件の場合、すでに整備されている場合がほとんどだと思いますが、何らかの特別な負担金等が発生する場合もありますので、内容についてはよく確認しておきましょう。
飲用水について
通常は「公営」つまり「○○市水道局」と表記されていますが、集合住宅の場合には「私営」と表記されている場合があります。
「私営」と表記されている場合は、建物全体の水道使用量を親メーターで検針し、大家さんが水道局へ支払います。
そして、各戸の子メーターを大家さんがチェックして、それぞれの使用量に応じた水道料金を徴収するという場合もあります。
ガスについて
ガスには「都市ガス」と「プロパンガス」の二種類があります。
現在の住まいとガスの種類や圧力が違う場合、引っ越し先で現在使用しているガス器具が使えない場合があります。
また、引っ越し先がプロパンガスの場合、都市ガスに比べガス代が高くなる傾向があります。
プロパンガス会社はガスの単価を自由に設定することができるからです。
物件にどのガス会社を利用するかは所有者である大家さんが決めることで、入居者は自分でガス会社を選ぶことはできません。
また、プロパンガスが高い理由の一つに、設備費が上乗せされていることも要因の一つです。
ガス会社も同業者との競争ですから、どうやって物件を持っている大家さんを獲得するかを考えます。
そして「給湯器や配管などのガス設備の工事費用は無料にするので、うちを使ってください！」とお願いするのです。
大家さんからしてみれば、これはかなりの経費削減になりますから、そのガス会社と契約してしまいます。
大家さんを獲得したガス会社は、ガス設備の工事費用をガス代に上乗せして、入居者から回収するのです。
入居者はガス会社を選べないのに、ガス会社と大家さんは得をするなんてひどい話ですよね。
しかし、都市ガスが整備されていない地域だと一般的な話です。
入居前に「基本料金」と「従量単価」を確認しておくと良いでしょう。
基本料金とは使っても使わなくてもかかる費用で、相場はだいたい1,500円～2,000円程度です。
従量単価とは使ったガスの量に応じてかかる費用です。
相場は地域によって差がありますが、単価500～600円台が多いと思います。
入居者がガス会社に「ガス代が高い！」と文句を言っても、ガス会社は相手にしてくれないでしょう。
ガス会社は大家さんしか選べないですから、入居者に対しては強気です。
どうしても高すぎる場合には、他の入居者の方と結託して単価の安いガス会社に変更してもらうよう、大家さんに交渉する以外に方法はありません。
電気について
これまでは地域の決まった電力会社としか契約できませんでしたが、電力自由化に伴い賃貸でも電力会社を自由に選べるようになりました。
※大型タワーマンションなど「高圧一括受電」という方式で電力を供給している場合は、自分が住んでいる部屋だけ別の電力会社に切り替えることはできません。
新たな電力事業者に乗り換えることによって、今よりも電気代が安くなる場合が多いです。
電気の乗り換えは非常に簡単で、申し込みをするだけで複雑な手続きは何も必要ありません。
工事費もかかりませんし、事業者によっては契約期間の縛りや解約時の違約金がないところもありますので、安心して乗り換えできます。
下記のサイトで電気料金の比較が無料でできるので興味のある方は是非シミュレーションをしてみてください。
建物の設備の整備状況
台所、浴室、トイレ、エアコン、照明器具などの設備の整備状況について説明されています。
整備の状況が「有」と記載されているものは設備ですので、使用していて壊れた場合などは大家さんの負担で修理または交換してくれます。
「無」の場合はそもそもその設備自体が無いはずですが、「残置物」の場合、実際には設置されている場合もあります。
「有」と記載して、「※残置物」という表記の場合もあります。
残置物とは
以前の入居者が、設置されていなかった設備等を設置して、退去時にそのまま残していった設備の事をいいます。
代表的な物では、エアコン、照明器具、コンロなどが多いです。
残置物は設備ではないので、故障や壊れた場合でも大家さんは補償してくれません。
特にエアコンが残置物の場合、壊れると大きな出費になるので注意しましょう。
取引条件に関する事項
借賃・借賃以外に授受される金銭の額及び授受の目的
難しく書いていますが、簡単に言うと、家賃と家賃以外に必要なお金が説明されています。
敷金、礼金、管理費（共益費）、家賃保証料、火災保険料、駐車場等です。
月々の支払方法や支払期日が記載されていますので十分に確認しておきましょう。
契約の解除に関する事項
「どういう場合に契約を解除できるのか」または「どんなことをすると契約を解除されてしまうのか」という内容が記載されています。
一般的には「家賃を1ヶ月以上滞納し、催告しても一定期間支払いがなかったら契約を解除しますよ」とか「契約書に記載されている規則に違反した場合は契約を解除しますよ」といったように、借主の義務違反があった場合の貸主からの解除について記載されています。
また「遅くとも1ヶ月前までには退去の連絡をしてくださいよ」というように契約期間中に借主から解除する場合のルールも記載されていますので、よく確認しましょう。
損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
ここは読解が難しい部分でもあると思います。
「故意・過失に関わらず、損害を生じた場合は賠償しなければいけませんよ」「賃料の遅延損害金は、年○％の割合ですよ」といった内容が記載されていると思います。
多くは契約書に記載されている内容とリンクしているので、契約書と読み合わせをしなければ把握し難いと思います。
違約金に関しても同様で、フリーレント付きの物件や仲介手数料が無料の物件などは契約途中の解約に違約金が発生する場合があるので、意味が分からなかったら宅建士さんに分かるまで説明してもらいましょう。
契約の種類・期間・更新等に関する事項
賃貸借契約の期間と更新に関する内容が記載されています。
通常は2年間の契約期間になると思いますが、「定期借家契約」の場合は定められた期間のみの契約となります。
また、契約更新の際の更新料、更新事務手数料、保証会社や家財保険の継続加入等が記載されています。
契約の更新時にもトラブルが発生することがありますので、契約の内容をしっかりと確認しましょう。
用途その他の利用の制限に関する事項
建物の用途の制限や利用の制限の内容が記載されています。
一般的には用途制限が「居住専用」となっていますので、事務所として利用することは契約違反です。
借りた部屋で学習塾や料理教室などを経営する場合、多くの人が頻繁に出入りすることになるので、近隣から苦情が出る可能性もあります。
事務所として利用する場合には、きちんと事務所利用できる物件で事業用として借りる必要があります。
利用の制限は「ペット飼育不可」「楽器の使用不可」「石油ストーブの使用不可」などです。
ペット不可の物件で勝手にペットを飼って追い出されるケースや、楽器の演奏で騒音の苦情になるケースも多いですので、よく確認してしっかり守りましょう。
敷金等の清算に関する事項
退去時に敷金から差し引かれる内容が記述されています。
非常にトラブルが多い部分ですのでとても重要です。
私自身も過去に敷金返還をめぐって不動産屋とバトルしたことがあります。
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一般的には「借主の過失で建物や設備を破損した場合、修繕費は全額借主負担とする」とか「結露を放置したことによるカビやシミ、タバコのヤニによる汚れを放置した場合のクロスの貼り替え費用は全額借主負担とする」などが記載されていると思います。
借主の不注意で室内を破損（壁に穴を空けるなど）したり、管理（掃除）を怠って著しく汚損したり、家賃の滞納をしたりしなければ、通常敷金はほとんど戻ってきます。
しかし、契約時に「ハウスクリーニング費用」や「畳の表替え費用」が全額借主負担と決められている場合はその分が敷金から差し引かれますので、しっかり確認しておきましょう。
重要事項の説明が終わると、次はいよいよ契約です。
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